dia 14 de julho de 2023, entrou em vigor a Lei 14.620/2023, trazendo importantes modificações para o Programa Minha Casa, Minha Vida e reformulando legislações correlatas. Neste artigo, exploraremos as mudanças mais significativas da nova lei, com foco especial nos artigos 18-A a 18-F adicionados à Lei 6.766/1979, que introduzem o conceito de patrimônio de afetação em loteamentos, um avanço notável que estava anteriormente limitado à incorporação imobiliária.
Patrimônio de Afetação: Segurança Jurídica e Proteção para Compradores e Investidores
O patrimônio de afetação é uma medida fundamental que traz segurança jurídica para compradores e investidores. Ele se destaca por isolar o patrimônio do loteador, abrangendo todo o terreno e infraestrutura relacionados ao loteamento. Isso inclui bens e direitos que são reservados para a conclusão do empreendimento e a entrega de lotes urbanizados aos compradores.
A grande vantagem desse sistema é que ele assegura que o patrimônio de afetação permaneça separado dos demais bens, direitos e obrigações do loteador ou de outros patrimônios de afetação que ele possa ter estabelecido. Isso significa que esse patrimônio só responderá por dívidas e obrigações vinculadas ao loteamento específico.
Adicionalmente, o patrimônio de afetação oferece proteção contra os efeitos da falência ou insolvência civil do loteador. Isso garante que o terreno, a infraestrutura, os direitos creditórios e as obrigações relacionados ao loteamento não sejam incluídos na massa concursal.
Transparência e Controle Financeiro Aprimorados
A nova legislação também enfatiza a necessidade de manter uma contabilidade separada e completa, mesmo que a legislação tributária não exija isso. Essa medida proporciona maior transparência e controle sobre as finanças do empreendimento. É fundamental para permitir uma fiscalização mais eficaz por parte dos órgãos públicos, instituições financeiras e potenciais compradores.
No entanto, é importante destacar que o patrimônio de afetação, embora traga transparência e garantias de entrega do empreendimento conforme o planejado, também impõe restrições ao caixa do loteador. Isso ocorre porque os recursos alocados a esse loteamento específico não podem ser utilizados em outros empreendimentos.
Regime Especial de Tributação (RET)
O patrimônio de afetação ganhou adesão entre os incorporadores quando o Governo Federal começou a incentivar seu uso por meio da concessão do Regime Especial de Tributação (RET) para empreendimentos com patrimônio afetado. Essa medida reduziu a tributação do lucro presumido de 6,73% para 4%. No entanto, a nova lei não especifica a aplicação do RET a loteamentos.
O RET, que se baseia na Lei 10.931/2004 e é regulado pela Instrução Normativa RFB nº 1435/2013, é um regime especial para a tributação de incorporações imobiliárias. Esse sistema permite o pagamento unificado de tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) a uma alíquota de 4% das receitas mensais recebidas pelo incorporador, com uma alíquota de 1% para projetos de imóveis residenciais de interesse social. Além disso, existe uma modalidade do RET conhecida como RET- Construtoras PMCMV.
Embora a Lei nº14.382/2022 tenha trazido a adoção do RET para loteamentos, só a Consulta COSIT nº 24 trouxe segurança aos loteadores, uma vez que as questões tributárias são sempre cercadas de relativa “insegurança jurídica”.
Solução de Consulta COSIT nº 24: O Posicionamento da Receita Federal
Em meio a algumas controvérsias, a Receita Federal emitiu a Solução de Consulta COSIT nº 24, esclarecendo que, a partir de 28 de junho de 2022, o parcelamento do solo mediante loteamento caracteriza a incorporação imobiliária para fins de adesão ao RET. No entanto, essa adesão está sujeita ao cumprimento dos requisitos legais, com ênfase na vinculação da atividade de venda de lotes à construção de casas isoladas ou geminadas, conforme estabelecido na legislação vigente.
A posição da RF não legitima a aplicação do RET ao loteamento que objetiva a venda de lotes sem vinculação com a construção de casas, o que abre espaço para interpretação e judicialização do tema até uniformização da interpretação da lei.
A Lei 14.620/2023 trouxe mudanças substanciais no cenário legal relacionado ao parcelamento do solo mediante loteamento, introduzindo o patrimônio de afetação e suas implicações. Ainda existem algumas incertezas e controvérsias, mas o posicionamento da Receita Federal fornece orientações importantes sobre a aplicação do RET em loteamentos.
Fique atento às atualizações e consulte sempre um profissional de advocacia especializado em direito imobiliário para obter orientações específicas sobre como essas mudanças afetam seus empreendimentos e investimentos.
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