Saiba o Melhor Contrato para a Construção ou Reforma da Sua Casa

Se você está planejando construir sua casa, é fundamental entender os diferentes tipos de contratos disponíveis para a execução da obra. Cada um deles apresenta vantagens e características distintas, e a escolha do modelo certo pode fazer toda a diferença na realização do seu projeto. Neste artigo, vamos explorar os principais tipos de contratos utilizados na construção civil e ajudá-lo a tomar a decisão mais adequada às suas necessidades.

Para obras modestas

Antes de adentrar nos tipos de contratos para construção civil, é importante destacar que, se você está pensando em uma obra mais modesta, como uma reforma ou projeto que pode ser administrado por você mesmo, a contratação de um pedreiro pode ser uma alternativa viável. Saiba mais neste post.

No entanto, para construções maiores ou mais complexas, como a construção de uma casa completa, é fundamental entender os modelos de contratos disponíveis.

Contrato por Empreitada ou Contrato de Construção por Empreitada

Este tipo de contrato envolve a contratação de um empreiteiro para executar a obra. O proprietário da construção, seja uma pessoa física ou jurídica (como uma construtora ou incorporadora), contrata um empreiteiro para realizar a construção. O contrato por empreitada é regulamentado nos artigos 610 a 626 do Código Civil.

É importante ressaltar que, embora o Código Civil aborde principalmente casos em que o dono da obra contrata projetos e os entrega à construtora para execução, nada impede que a própria construtora seja responsável pela elaboração dos projetos.

Nesse modelo, o contratado é um prestador de serviços por empreitada, o que não estabelece vínculo empregatício entre a empresa e o empreiteiro, nem subordinação. O empreiteiro é responsável por entregar a obra de acordo com o projeto e pode contratar seus próprios funcionários para auxiliar na construção.

Dentro do contrato por empreitada, existem diferentes classificações, com base na remuneração:

1. Contrato de Empreitada por Preço Fechado ou Preço Global: Nesse modelo, o construtor ou incorporador paga um valor fixo ao empreiteiro, que engloba todos os custos da obra. Custos adicionais com materiais ou serviços não estão inclusos no contrato.

2. Contrato de Empreitada por Preço Unitário ou Tomada de Preço: As partes definem os serviços, materiais e seus preços individuais. A remuneração é baseada na quantidade real de materiais e serviços utilizados.

Além disso, o contrato deve estipular se o dono da obra fornecerá mão de obra e materiais, conforme o artigo 610 do Código Civil. Dessa forma, os contratos por empreitada podem ser classificados como com ou sem fornecimento de materiais e mão de obra.

Contrato por Preço de Custo ou por Administração

No contrato por administração, o dono da obra contrata diretamente todos os fornecedores de serviços, materiais e equipamentos. No entanto, uma construtora assume a responsabilidade pela seleção dessas empresas, além de gerenciar e coordenar a obra. A construtora é remunerada com uma taxa de administração, que pode ser um valor fixo ou um percentual dos custos da obra, que pode variar de 8% a 25% dos custos de materiais e mão de obra.

Os contratos por administração seguem as regras da Prestação de Serviços, regulamentadas nos artigos 593 a 609 do Código Civil. Os custos contratados são transparentes e definidos pela construtora.

Há três tipos de contratos por administração com relação aos custos:

1. Contrato de administração pura: A construtora não assume responsabilidade sobre os custos finais,. Tanto o valor da mão de obra, como os materiais podem exceder os valores orçados no início da obra, sem nenhuma consequência.

2. Contrato de administração por preço alvo: A construtora é bonificada se os custos finais forem menores do que o preço alvo (orçado antes do início das obras). Geralmente, a construtora não é responsabilizada a pagar o valor da obra que exceder o preço alvo, mas nada impede que seja penalizada com o pagamento de uma multa ou não receba a taxa de administração sobre o valor excedente da obra.

3. Contrato de administração por preço máximo garantido: Nesse modelo, a construtora apresenta um orçamento e uma taxa de administração ao dono da obra, empreendedor ou incorporador. Caso o orçamento e a taxa sejam aceitos, o contrato deve conter duas condições: se os custos finais forem superiores ao previsto, a construtora arcará com o prejuízo; se forem inferiores, os lucros são compartilhados entre a construtora e o dono da obra ou o empreendedor. Esse tipo de contrato oferece uma alternativa valiosa aos envolvidos, permitindo que ambas as partes conciliem seus interesses e evitem exceder o orçamento previamente estabelecido.

A escolha do contrato adequado para a construção de sua casa é uma decisão crucial e deve ser baseada nas particularidades do projeto e nas necessidades das partes envolvidas. Consultar um advogado especializado em direito imobiliário pode fornecer orientação valiosa e garantir que o processo de construção seja suave e livre de complicações. Não subestime a importância de selecionar o modelo de contrato correto para o seu empreendimento.