O Dever de Boa-Fé do Comprador - o que fazer antes de comprar seu imóvel?

No mundo jurídico, a boa-fé é um conceito essencial que permeia todas as esferas das relações contratuais. No âmbito do Direito Imobiliário, o dever de boa-fé do adquirente desempenha um papel crucial na prevenção de conflitos e na proteção dos direitos das partes envolvidas. Neste artigo, exploraremos como a boa-fé é fundamental nas transações imobiliárias e como a due diligence se tornou uma ferramenta indispensável para garantir a integridade desses negócios.

A Importância da Boa-Fé na Relação Contratual

A cautela do comprador resulta do dever de boa-fé que lhe é imposto pela lei. Hoje, os contratos não são mais vistos como meros instrumentos individualistas, mas sim como acordos que também incorporam critérios éticos. O cumprimento desse dever de boa-fé requer que os contratantes ajam de forma a não prejudicar terceiros.

Se o comprador não se empenha em avaliar os riscos relacionados à violação dos direitos de terceiros ou não age com boa-fé, ele assume eventuais riscos decorrentes de sua conduta oportunista. A expectativa de comportamento adequado por parte de ambas as partes é essencial para a vida de relação, seja na fase pré-contratual (diligência in contrahendo) ou no desenvolvimento das relações já constituídas.

A violação do dever de boa-fé não acarreta consequências imediatas, mas serve como orientação para as partes em suas relações sociais e como critério de julgamento para o juiz.

Boa-Fé Subjetiva e a Súmula 375 do STJ

Quando um terceiro alega prejuízo devido à violação de seus direitos pré-existentes à celebração do contrato, o julgador deve analisar tanto a boa-fé subjetiva psicológica quanto a ética. A boa-fé subjetiva psicológica refere-se ao desconhecimento de fato ou ato que constitui violação dos direitos alheios, enquanto a boa-fé ética implica no dever de tomar precauções para evitar causar prejuízos a terceiros antes da celebração do negócio.

Nesse contexto, a Súmula 375 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabelece que a fraude à execução só é configurada quando há registro da penhora do bem alienado ou prova de má-fé do terceiro adquirente. Isso destaca o dever do terceiro de tornar seu direito conhecido nos registros públicos, permitindo que o adquirente cumpra seu dever contratual de boa-fé.

Concentração dos Atos na Matrícula do Imóvel

A chamada "due diligence imobiliária" é uma prática que visa satisfazer e comprovar o dever de boa-fé do adquirente, embora possa enfrentar desafios, como o aumento do custo da transação e a assimetria de informações.

A concentração dos atos na matrícula surge como uma solução para minimizar essa assimetria de informações. Estabelecida pela Lei Federal nº 13.097/2015, confere confiança na existência, nos registros públicos, de todos os atos e fatos jurídicos relacionados ao imóvel. Os registros imobiliários têm o propósito de estabelecer direitos reais, inscrever fatos ou atos que afetem o imóvel e dar publicidade a esses atos, conferindo-lhes eficácia erga omnes (contra todos).

No entanto, mesmo com a concentração dos atos na matrícula, a realização da due diligence continua necessária, pois existem exceções à regra. Por exemplo, a mera existência de débitos fiscais do alienante no momento da celebração do negócio pode prejudicar a boa-fé do adquirente. O mesmo ocorre com a existência da pena de perdimento dos bens do vendedor no processo judicial.

Em transações imobiliárias, o dever de boa-fé é um pilar fundamental para evitar conflitos e garantir relações justas entre as partes. A due diligence desempenha um papel crucial na satisfação desse dever, mesmo em um contexto de concentração de atos na matrícula do imóvel. Portanto, se você está procurando comprar um imóvel, deve realizar uma due diligence abrangente antes de celebrar qualquer negócio imobiliário, uma vez que a comprovação da boa-fé pode ser exigida em diversas situações não cobertas pela lei. Estar ciente dessas nuances é essencial para a integridade e a legalidade das transações imobiliárias.